黑心建商的告白16 你不可以這樣做功課 我會倒

 黑心建商是做全套把戲，並且讓你買屋後還會感激我的，我們要騙的都是不懂的人，還有自以為懂一些的半瓶水盤子，我們歡迎你做功課，如果你看完我說過的黑心建商系列，我想我還是會賺錢，但是如果加上你真的作對功課，我想大概就沒戲唱，要去當仲介賣中古屋賺價差了。

 當你看到一個自認為美到不行的房子，有豪華到不行的大廳

、奢侈到不行的水晶燈，還有那一間間充滿夢想到不行的實品屋、樣品屋，這是我的功力，讓你感覺超級良好的買下去。可是，如果這個房屋的地點，是你熟悉的地方，你從小在這裡長大，知道以前土地是爛泥巴、曾經死過人、房屋被燒過、長輩說這裡以前是座墳墓、附近的高壓電塔說要拆已經十年還沒動作、那計畫道路或是捷運永遠還是計畫，你會清醒一半。 
我們包裝房屋，第一件就是美化這個地點，讓你覺得這裡是夢想地點，有非買不可的錢景跟錢途，而且縱使你買貴了，也會告訴自己說，這裡一定會發，你看新聞有說這裡以後會不得了，連行政院都打算搬過來，貴一點沒關係，買要買在開發前！所以你常常發現，新的重劃區推出的房屋，前幾個一定搶購一空，舊的重劃區已經成熟，還是搶購一空，老舊市區更別說，有蓋新大樓也一定搶購一空。問題是，哪來這麼多人搶購啦？你阿呆也不用這麼徹底，有前景的我的親朋好友不會自己買啊？哪輪的到你。 
所以，當你知道這裡環境如何，比如隔條巷子有消防隊、有急診室、以前是墳墓，你根本就不買了，那我公司就準備收了。 

第二個，開餐廳的人如果自己也不吃，這家餐廳一定不夠衛生，道理大家都懂。可是房屋咧？我都不敢住了，你怎不覺得房子有問題呢？我擺出一堆看起來高級華麗的建材，讓你高高價格買下，是我的本事。所有建材都在建材表上，密密麻麻的你大概不會看完，如果每一項你都了解，隨便舉一個例子，拋光石英磚大家都用，可是眉角在於品牌，大陸來的跟台灣做的，等級就是有差；六十公分見方的就是比八十公分見方便宜，施工方式，軟底施工就是比隨便亂舖來的耐久。 
再舉一個例子，馬桶。和成看起來好像廉價，可是比啥寶格利來的堅固耐用，我最喜歡用看起來像外國的牌子，其實是大陸或台灣黑心工廠的貨，和成起碼是老字號，比較不亂搞。這些基本建材你說不值幾個錢，不是房屋的重點，搞不好你自己裝潢都會退，可是，就代表我的用心程度！我連看的到的都隨便搞搞，那看不到的地方，嘿嘿，你了解吧。 
所以，當你去查了所有的建材品項，知道那些牌子是好貨還是便宜爛貨，你根本就不加價不買了，那我公司就準備收了。 

第三個，建商口碑大家都知道要查，就像TOYOTA幹麻回收車子，只因為可能漏水？人家就是要做口碑阿，有瑕疵主動回收，這家公司就值得給她幾次機會。我怎建立我的口碑的？你想想，每年十大建商都有我的名字，我到處蓋房子，蓋到有名氣，我一直拿金石獎、金質獎、國家品質獎啥的，這樣就夠讓你衝動了吧。 
不過你也知道，我的房屋一定漏水，我一定會在哪裡偷工減料，只要你上網查我就露餡了，這我也知道這個狀況，但是，我會到處在各網站放槍手寫東西，寫到你不信網友報料為止，至於壹週刊、蘋果日報的投訴報料你又不是每集都看、每次都收集，況且我一定蓋的美美的讓你第一時間找不到瑕疵，只有感動。 
所以，當你上網查了我的口碑，知道哪些是我的分公司，我換了啥新名稱的建設公司，你看了我過去的歷史紀錄，你根本就不買了，那我公司就準備收了。 

至於價格嘛，這個最重要的問題，我一定要講嗎？好吧，送佛送到西，全套告訴你。我的開價拉高法，這你已經懂了，我聯合旁邊其他的建商一起拉高價，這你也懂了，可是，你忘了，沒去比較中古屋，你沒去比較相同價格可以在哪裡買，你大概不知道，這樣一比下來，汐止居然跟板橋一樣價格，中正區也跟內湖一樣價格，南港早就跟大安區一樣價格，至於新莊貴過三重、板橋新板特區貴過台北市中心，這樣的比較，你不會去比的。 
如果你這樣比，大概會知道有些地方貴到不合理。 
還有，不動產估價法則不容易懂，但是大概這樣比：中古屋比新成屋便宜個六~八折，是合理的，你買新成屋的時候，有沒有比過附近中古屋的成交行情？房子是會老的，新房屋住個幾年就是中古屋了，再美的東西，用久了就是壞掉，價格都要打折，你不比價？你仰賴政府幫你平定房價？下輩子吧 
這句話講了四次，如果你比了價格，你根本就不買了，那我公司就準備收了。

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黑心建商的告白 5 大賺都更錢

 大家都在談都市更新，不過，想都更，就要買舊房子。記不記得，上次有人因此而被槍斃？就是忠孝東路SOGO旁的那一排老房子，因為屋主不配合，建商搞了一、二十年還搞不定，最後見血。

 那個太殘暴，只要有出事，房價就不高，但是倒讓我們學了不少。買老公寓，第一件事，低調，不能讓大家知道我們在收購，要不然房價就會暴漲。所以，我大概都是找個人頭當投資客，一間一間的收，只要地段好，有重建的價值，我就收。 

通常，一棟公寓在兩年內大概可以正常的買到兩間，然後就有屋主死也不肯賣，那麼，整合就失敗？你知道我如何作嗎？很簡單，比如，我買了四樓一間投資客的房屋，就真的找人去住，這樣鄰居就不知道我要重建，那麼，三樓買不下來，人家不願意賣，我就整天叫人跳踢踏舞、半夜開PARTY、找吸毒的朋友去喝酒鬧事、當個惡鄰居。通常，上下樓層有小孩的，馬上就想要搬家了，這時剛好就有仲介去說有人想買房屋，我就這樣剛好又買了下來。

還有人不搬？就灌嘛，在馬桶三不五時倒油、丟衛生棉、抹布啥的，慢慢的，水管就不太通，有時颱風還會倒灌，這時可能二樓就會想搬家，我就又買到了。

頂樓也一樣，半夜請人倒鹽酸，一點一點的讓他漏水，反正老房子本來就會漏水，仲介再三不五時的去找屋主拜訪，嫌麻煩的通常都會賣房屋。

到現在為止，講的都是正常交易，沒有多花錢買房屋，而且，我買了都會找人出租，賺點租金，也讓人家不察覺我要改建，不過呢，一樓最麻煩，通常做生意的都不願意亂搬家，這時，蟑螂老鼠就會出動，沒事多丟一點下去，吃的東西也要多丟一點，然後，找環保單位來稽查，找工務局來拆違建，作餐飲的很容易就被趕走。

這樣一兩年過去，如果再有人不搬家，就找黑道，第一步當然是恐嚇，噴噴樓梯間「***欠錢還錢啦」假裝討債，管他有沒有欠錢，半夜去敲門嚇人，再偽裝找錯人，一個星期去嚇一次，持續一個月，效果就有了。

通常我都是以和平的方式收購，免得事情太複雜，幾組投資客，幾組破壞客，軟硬兼施的滲透，但是，有時也要出絕招，比如，把排水管封了、把自來水管爆了、把電線剪掉、找人把牆拆了假裝重新裝潢、不繳管理費、亂丟垃圾，讓大家不能好好住，反正，又不是我住這裡，只要慢慢的來，成功機會就很高。

所以，如果你住的是老公寓，有臨馬路，一看就很像建商喜歡的那種，你可能就會發現，哪天有人在搞破壞，那麼，有五成的問題是有人想整合重建，唯一破解的就是，裝監視器、聯絡警察、放出消息說有建商想買下這棟房屋，大家一起抬高價格。

講出去也不怕被破解，買不下來就談合建嘛，我不殺生的，反正，我這時會找家不知名的建商牌來談阿，只要有利可圖，大家都可一起賺錢，這樣，改建的速度才會快。

再不合作？你知道，找人綁票不難，花一點錢找大陸人，守在門口，哪一戶不合作就把你綁起來丟到中南部，你還不賣？那麼，等你回來，找仲介用加價百分之十的方式買你家，總可以吧。

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黑心建商的告白15 大家都來搞豪宅

 豪宅怎搞？問我就對了。啥？你問我有沒有蓋過豪宅？有~，絕對有，你看我那幾棟業績介紹，哪個外觀不像豪宅？坪數不夠大你可以買合併戶我幫你搞大，這就是豪宅啦。

 搞定外觀就是豪宅了。這麼簡單？簡單啦，你只要翻翻住展雜誌，上上網查一下，看看別人怎搞，選個喜歡的外觀，抄一下就好。就給他全棟石材、巨石列柱就好。有時我也會這樣對外說：這個房屋全部的石頭，來自巴西的某一個礦區的幾百噸原石，我們找了好幾年終於發現這一批前所未有的美麗石材，保證獨一無二，原石經過大船經過三十六小時運回，經過切割並且精心打磨，拼出中庭的地板、牆面，絕對奢華！

明明就是石材商賣一批石材而已，而且石材本來就是每一批有不同的花樣，每個國家的不同礦區，有不同的花色，這幾年大陸到處都在賣比較差一點的，價格便宜，對我來說，需要漂亮的比如牆面，我就找漂亮一點的，像騎樓或外觀啥的，我就用大陸的，就這樣搞定外觀。文案嘛！寫故事、找點，就可以把外觀寫的像啥一樣。

建築外觀我一定找有名的大牌建築師幫我設計，你想想，如果找這個建築師全部交由他來設計，隨隨便便都要上千萬元，大師設計外觀，再找沒名氣的小建築師幫我送照，馬上可以省一半。這樣，大牌建築師的業績都是我的了，你看廣告裡面有多少都這樣寫。

好，同樣的，大廳我就抄抄涵碧樓、麗池酒店、東方文華飯店，只要哪裡有新奢華飯店我就去抄襲，涵碧樓已經炒爛掉就是一個例子，我只要找個沒名氣建築師或是有名的設計師來隨便畫畫搞搞，有時你走在路上，都會看到很像的幾棟大樓出現，就是這樣，豪宅嘛，簡單。

營建品質呢？我以前沒有，就搞出第一棟，第二棟就可以隨便蓋，反正有第一棟的品質作廣告。第一棟怎搞？簡單，找個有業績的日本營造廠商，來掛「顧問」，我有朋友真的找日本人來蓋，搞的人仰馬翻，花了不少錢，我沒這麼笨，找顧問就好，反正掛名簡單，花的錢又少。當然，也會分級，地點真的好的案子，就真的找日本人來蓋，反正豪宅賣價高，很好賺。地點不好的，我就找已經有知名度的營造廠，比如大陸工程跟潤泰營造，她們業績多，我全部通通灌在廣告中，反正我這樣寫也沒錯，這樣，啥第一級建商的業績，都是我的了。同樣的，結構技師我找「101大樓」的，燈光設計找「遠企飯店」的，園藝我找「帝寶」的，公共設施就找「信義富邦」的。

好的住宅有好的管理，哎呀，更簡單，我找「信義富邦」、「帝寶」等級的管理公司就好啦，反正第一年的代管期間都是客戶以後要買單的，我好賣房屋最重要，太貴我就貼補一些囉，廣告費嘛。

講來講去，豪宅真正要的「地段」、「聚落」呢？沒提耶，不用提啦，地點偏一點的就叫做「區域豪宅」，地點好一點的就是「正豪宅地段」，地點不好不壞的，就亂冠，如果在台北市大安區，管他巷子只有六米，沒有任何景觀，我一定「大隱隱於市」、「藏峰」、「官巷」，用別人的東西來加在我身上，所以，醫院對面就是「養身住宅」，山坡地上就是「人間仙境」，淡水河邊的就是「無敵海景」。

重點就是，要如何賣。

一個一千坪的基地，接待中心就會有二百坪，其他八百坪當作停車場跟大花園，以及一些噱頭，早些年，像「信義之星」去越南買幾噸的白沙，舖出高爾夫球果嶺，去感動這些有錢人。排場啦，就是排場。越難賣的越要有排場，有的案子搞成生態花園，走一圈好像逛植物園，有的接待中心外觀跟外星人一樣，歪七扭八的，這些都是要搞排場，讓你感動，這些東西跟未來的大樓，「一點關係都沒有」。

二百坪的接待中心，其實，應該說四百坪，因為起碼蓋二層樓，有的人就搞三層樓，一樓當作接待區，二樓就是一間間包廂跟樣品屋。樣品屋不用說，找作過「帝寶」、「信義之星」的設計師搞搞就好。當銷售人員端上「V&B」的杯子、「Alessi」的茶壺，咖啡有菜單讓你現點大師現煮，旁邊附上「Godiva」的巧克力、「青木定治」的馬卡龍、85℃？阿寫太快，是今年比賽得獎的師傅作品，有專業老師彈奏上千萬元的「貝森朵夫」鋼琴，對於我的用心，你，有沒有感動？

還沒感動？好，我找登琪爾的芳療師讓你預約按摩，搞個景觀溫泉池讓你預約泡湯，找Gucci來作新裝發表會，找法拉利來作新車展示，我的樣品屋內的沙發都是你在雜誌看過的款式，燈具都是「Fendi」上百萬一個，電視一定是一百吋液晶「Sony」，夠華麗了吧，反正越知名越好，俗不俗，你管我。

至於格局空間，隨便啦，我真的隨便畫畫，反正到時你會花大錢找設計師變更設計，建材也是，麗舍啥高檔的好看的就擺一擺，這些都是選配，你也不一定要，如果真要，我一定說，哎呀，別選用制服款，你要換更高檔次的。

台灣多數的豪宅，就這樣誕生了。 

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黑心建商的告白-14 炒房價進階版

 還是來講房價比較對味，尤其是現在一堆朋友的案子都開天價，我也開始學人家了，以後你可以叫我「學人精」，我很博學的，只要誰的招式，我馬上現學現賣。

 大家早知道灌業績、拉房價的手法，以前不景氣的時候玩過，就是我找員工跟人頭高價買下我的房屋，這樣我的案子就大賣了，而且可以拉抬股價，你要查我還有合約書給你看，銀行也會高放貸，這樣房價不但全部從銀行那裡挖回來，賺了股價，還可以放貨到仲介市場再賺一手，這種手法，從不景氣的時候發明的，現在景氣、房價都好，大家也都繼續用。

進階版，就是我一個案子只要有三期就可以玩，無論如何我也會分三期，反正一期一棟。第一期戶數不多、建材差、價格不高，我大開記者會宣布沒幾天就賣光，其實我保留一半，另一半找投資客買，那些投資客跟我這麼久了，打通電話就會捧場，當然你也知道我賣了一些給記者，佈局。

第二期當然風光繼續開賣，價格調一成，這時，配合新聞的發佈，所以第一期真的沒買到的人，會在這時匆匆下單，因為我戶數還是不多，一個月內一定賣光，不過，我開始幫第一期的投資客轉手介紹客戶，讓他們真的賺到一些錢，這時我第一期保留的還不賣。所以，投資客也賺到錢，我房價也墊高並且鞏固了，就該準備推出第三期。

第三期的地點最好，配了更好的建材，景觀也棒，面對「計畫公園」哦，房價自然再高上一成，同樣的，找第一期的投資客買，並且狂發廣告，散戶聽到前兩期大賣，加上新聞一直在報，就害怕的進場買了，不管我開價有多高，價格只要高過第二期我就賣，當然，你會說，哪有這麼笨的消費者？告訴你，就是有，一大堆，我第三期的建材用的有多好哩，空間有多麼棒哩，你怎不會動心呢？不拿來投資就自己住阿？況且我還有繼續在附近買地呢，以後房價還會更高的，而且別家建商開價不是跟我們一樣高，就是比我們還高，建材也比我們差，他也是二天就賣光光（當然大家都一樣的搞法），你買不買？年輕人早買單了。

那，第一期的一半呢？嘿，地點比較差、建材比較差，所以，房價一定比第三期便宜了，那麼，有些嫌貴又想投資的人，就會想要，我用高一成的價格放出去，比第三期便宜一點點，一堆人就會搶著要，也就是，我第一期賺到第二期的價格了。

實際上，第一期有一半多賺一成，第二期全部再多賺一成，第三期比第一期花多一點建材費，總結還是賺一成。高房價嘛？你想想，如果板橋一坪開價八十萬元，你要不要去買台北市了？南港一坪一百萬元，你已經可以買台北市大安區了，況且有人繼續喊高，每坪兩百萬、三百萬元都在喊，又有人拿出上海有多貴來證明，民怨第一名？又怨又買啦，你叫記者問問那些現在買房屋的人，他們在想啥？

「是，房價貴，可是我需要房屋結婚，而且家裡給我頭期款，我就買了，反正貸款我可以負擔。」
「是，房價貴，可是新聞說從去年開始，房價就開始起漲多少，有多少人在房地產賺到第一桶金，我再不買以後更買不起，況且我也想賺這個錢，看起來很好賺。」
「是，房價貴，可是政府一定不會讓房價跌太多，也就是現在的房價已經有支撐了，我這時候買屋只是要自住，萬一被貴到就算了，反正我也不賣，沒有虧。」

懂了吧，再沒錢你也要吃飯，飯再貴你還是要吃，頂多吃少一點、吃遠一點，市中心房價已經每坪上百萬元了，我這裡是郊區，才多少阿？你買不買呢？你真不買？有記者最近寫年收入千萬元的于美人也不敢買，可是她一年花百萬元租房屋？要是你，一定買，何必給房東賺那百萬元。

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黑心建商的告白13 銷售說明書的奧義

 最近有個案場，號稱內湖最便宜、絕版的挑高四米五預售案，總價一千萬就可以買創意兩房，外觀找建築大師設計，社區內會有游泳池、三溫暖、健身房，各層樓都有一間公共設施可以用，標榜著全飯店式住宅，聽說很搶手，只剩下沒幾間，我拿了說明書一看，真是該多學習，真她×的讚！

 挑高四米五，明說的就是工業區推住宅，以前大家會把房子登記成一般事務所，也就是登記辦公室來賣住宅，現在這個案子更妙，還不能登記辦公室，只能登記倉儲業，也就是說，她賣給你的是一間倉儲？以前有聽過賣健身房的，現在更上一層樓啦。

還有，老梗的她沒有放過，比如雨遮一大圈，公設比好像四十﹪，但是用不到的雨遮也不少，算一算頂多五十﹪，ㄟ，內湖開價四十五萬元的案子不多了，看起來就便宜，可是，公設比五十%的，算回來根本就跟一般個案一樣，真是厲害的老梗，她用很多設施來讓你覺得，對阿，有很多地方可以用，跟飯店一樣，家裡可以省很多地方。

我手上拿著她的說明書，回想以前，我們還做的真誇張。有個案子花大錢買木盒，很精緻的，裡面只放一朵玫瑰跟一張邀請卡，用快遞寄到買來的客戶名單家中，棒吧！想想人家豪宅「勤美璞真」也是用木盒，裝全部的說明書，看起來高級，可是也遜掉了。

你會看銷售說明書嗎？我們建商花大錢印了那一本本美麗、可以傳家的東西，十個有九個有看沒有懂，可是，卻是充滿我們黑心的奧義。現在要告訴你，有些東西不用看，有些東西要看。

美麗的不用看：有一堆美麗的照片、未來前景，那是不用看的，你也已經知道我們怎樣炒作新聞跟前途，那些崇高的理想，都是歷年選舉支票，而美麗的照片都是花大錢請攝影師拍的，看爽而已啦，啥開闊景觀都是屁，很多時候你都要作直昇機才看的到，絕對不會在你家的窗戶看到。

格局圖仔細看：多會登格局圖，通常會搭配傢俱配置圖來跟你說明以後房屋有多美、有多大，可是，你有沒有看到尺寸？百分之九十九不會放，可是百分之一百會小小的註記「僅供參考」，其實就是，廚房冰箱塞不下、坐馬桶就是面壁思過、洗澡會一直打牆、臥室放了床就只能訂做小桌子、衣櫃永遠不會讓你夠用。還有很多東西不會放，比如管道怎樣走，有時你的臥室背後那道牆都是管子，讓你睡覺的時候一直聽到水聲流過，我一個案子的客戶一直抱怨，只要樓上沖馬桶、洗澡、輕輕的關門，臥室內聽的一清二楚，只因為管子亂配，該只是在浴室的跑到臥室天花板上面了。

門會打架：很多人根本沒看門，有時門往外開，有時門往內開，其實說明書上都是亂畫一通，誰都會覺得那是小事，可是如果走道很小呢？開門前你都要很小心，怕一開門就打倒別人，這個其實都要問清楚，以後可是大大影響風水的。

天才的車道：地下室大家只知道選位子，可是，有時阿，那個車子根本都要倒車入庫一百公尺才停的進去，要不然就是迴車三百遍才停的下，不是常常鬧上新聞，說買了車位停了車，卻開不了門？圖都有畫啦，也都符合法規，可是完工後根本就是要賽車手才停的下。

註記要看：那個101的結構是永峻，很屌，可是現在有很多案子也說用同級結構「顧問」，注意，「顧問」就是花幾十萬元請人家看一下圖，不是花幾百萬元請人家設計、幾千萬元作高檔的結構施工的！大師建築設計？你再看看有沒有小字，很多都是大師設計「門廳」、「外觀」，其他都亂畫一通，賣著大師的名義，可是花不到多少錢，如果一個個案請大師全部設計，也許要上千萬元設計費，可是如果只有一個門廳或是外觀，便宜多了。

地址也要看：這點比較簡單，很多人已經知道我們接待中心搞在大馬路邊，只是為了方便賣房子，實際地點都在鳥不生蛋的地方，尤其在重劃區內，比如新莊的頭前、副都心，現在都還是一片荒地，以後你家的窗戶看出去是啥，我也不知道，你想想林口就知道了，棟沖、巷沖一大堆哦。

馬路要看：有時候會有路沖，可是我們會在地圖上作一點手腳，讓她看起來不是沖，只是彎彎的，其實，實際蓋好後絕對不是那麼一回事。

雨遮要會看：雨遮有算坪數的，你應該已經知道了，看起來像陽台的，算成雨遮可以用那還勉強可以，可是如果在牆的後面、在高窗的外面、在廁所窗戶的外面，根本不能用，都要算坪數的，你想想，一坪幾十萬元，我賺多少！

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